「부동산등기법」 개정안 국회 본회의 통과

「부동산등기법」 개정안 국회 본회의 통과

2024.08.28 법무부

모바일로 등기신청을 편리하게, 신탁부동산 거래시 안전하게 등기실무를 개선하기 위한 「부동산등기법」 개정안 국회 본회의 통과

모바일 애플리케이션을 통한 등기신청 및 신탁등기에 주의사항 등기신설 등을 주요내용으로 하는 「부동산등기법」 개정안이 오늘(’24. 8. 28.) 국회 본회의를 통과했습니다.

【주요 내용】 모바일 전자신청의 도입 등 전자신청의 접근성 향상 신탁재산 거래 시 주의사항을 신탁등기에 기록 관련 사건(관할이 다른 여러 부동산에 대한 공동저당 등기신청)과 상속·유증 사건에 대하여 관할 아닌 등기소도 등기사무를 담당

개정법은 모바일 전자신청의 도입 등을 통해 전자신청의 접근성을 제고하고, 등기신청시 관할 등기소 방문에 따른 불편함을 최소화하였습니다. 또한, 최근 문제되고 있는 신탁부동산 전세사기를 방지하기 위해 신탁재산 거래시 주의사항을 신탁등기에 기록하도록 하였습니다. 여러 관할에 걸친 등기사무를 하나의 등기소에서 처리할 수 있도록 하고, 특히 상속사건은 전국 어디서나 등기신청을 할 수 있도록 하였습니다.

 

1. 추진 배경

○ 변화된 모바일 환경에도 불구하고 등기신청은 여전히 부동산 소재지 관할 등기소 방문이 필요하여, 국민의 시간적·경제적 부담이 상당합니다.

○ 신탁부동산의 권리관계를 미처 정확하게 파악하지 못하는 문제를 악용한 전세사기 사례가 최근 다수 발생하기도 하였습니다.

 

2. 개정법의 주요 내용

가. 모바일 등기신청의 도입

○ 업무환경이 PC 기반에서 모바일 기반으로 변화되는 점을 반영하여 모바일 기기를 이용한 전자신청 방법을 추가하고,

- 등기신청 시 필요한 행정정보는 행정정보공동이용 연계를 이용하여 관공서에서 관할 등기소로 직접 제공할 수 있도록 할 예정입니다.

※ 2006년 등기 전자신청 제도(PC 기반)가 도입되었음에도 불구, 행정정보를 전자제출 하는데 한계가 있어 현재까지 이용률이 높지 않았음

○ 개정법이 시행되면, 관할 등기소에 방문할 필요 없이 모바일 기기를 이용하여 계약 현장에서 바로 등기신청을 할 수 있게 될 것입니다.

 

나. 신탁부동산의 매매·임대차시 처분권한 확인토록 주의사항 기재

○ 신탁부동산은 통상 위탁자가 아닌 수탁자에게 처분권한이 있으므로, 매매·임대차 계약 체결시에는 등기부 뿐만 아니라 신탁원부를 확인하여 신탁부동산에 대한 처분권한자가 누구인지 확인하여야 합니다.

- 특히, 신탁부동산에 대한 전세계약을 체결하면서 신탁원부의 내용을 확인하지 않고 권한 없는 위탁자와 임대차 계약하여 주택임대차보호법에 따른 대항력을 취득하지 못한 사건이 다수 발생하였습니다.

※「전세사기 피해지원을 위한 특별법」시행 이후 확인된 피해자 총 6,063명 중 신탁사기는 총 443건으로 두 번째로 많은 피해유형에 해당

- 신탁사기 피해자는 유효한 대항력이 없으므로 특별법상의 우선매수권 등 경･공매 절차에서의 지원 불가능 (금융지원과 긴급복지는 지원 중)

 

【 전세사기 피해자 유형 건수 】 ※ ’23. 9. 20. 기준(국토교통부 보도자료)
무자본갭투기 등	신탁사기	대항력 악용	기타
2,536건(41.8%)	443건(7.3%)	8건(0.1%)	3,076건(50.7%)

○ 개정법이 시행되면, 부동산등기부에 신탁부동산 거래시 주의사항을 기록하여, 신탁원부를 확인하지 않고 무권리자와 계약 체결하는 피해를 방지할 수 있을 것으로 기대됩니다.

 

【 갑 구 】 (소유권에 관한 사항）
순위번호	등 기 목 적	접 수	등 기 원 인	권 리 자 및 기 타 사 항
2	소유권이전	2013년5월15일 제41234호	2010년12월5일 매매	소유자 김○○ 600100-1000000 서울특별시 서초구 서초대로★★길 60, 101동 201호(서초동, ○○아파트)
3	소유권이전	2019년7월15일 제21234호	2019년7월10일 신탁	수탁자 한국○○신탁회사 123171-0000000 경기도 성남시 분당구 돌마로★★★(정자동)
	신탁			신탁원부 제2019-5호
3-1	3번 주의사항			이 부동산에 관하여 매매·임대차 등의 법률행위를 하는 경우에는 신탁원부를 통하여 신탁의 목적, 수익자, 신탁재산의 관리·처분 등에 관한 신탁조항을 확인할 필요가 있음 2024년5월1일 부기

 

※ 기존에 이미 신탁등기가 경료된 등기부(약 84만여 개)에도 주의문구 기재 예정

 

다. 등기소 관할 완화

○ 종전에는 여러 부동산에 대한 공동저당을 신청할 경우, 각 관할 등기소를 모두 방문하여 등기신청을 했어야 했습니다.

- 개정법이 시행되면, 관할 등기소 중 하나의 등기소에서 등기사무를 처리할 수 있게 됩니다.

○ 종전에는 상속·유증 부동산의 관할 등기소에서만 등기사무를 처리할 수 있었습니다.

- 개정법이 시행되면, 상속·유증 사건에 대하여는 상속인의 생활주거지나 직장 인근 등기소 등 전국의 모든 등기소에서 등기사무를 담당합니다.

3. 기대효과 및 향후계획

 

○ 이번 개정법이 시행되면 모바일 등기신청 등으로 국민의 등기신청 편익이 증진되고, 신탁부동산 거래시 발생할 수 있는 전세사기 피해를 상당 부분 예방할 수 있을 것으로 기대됩니다.

○ 법무부는 앞으로도 국민의 등기신청 편익 증진을 위한 부동산 등기제도 개선과 관련 법제 정비에 힘쓰겠습니다. ▨

 

 

 

 

【별첨】 주요 조문 신‧구조문 대비표

​

별 첨

｢부동산등기법｣ 개정안

 

현 행	개정안
<신 설>	제7조의2(관련 사건의 관할에 관한 특례) ① 제7조에도 불구하고 관할 등기소가 다른 여러 개의 부동산과 관련하여 등기목적과 등기원인이 동일하거나 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 등기신청이 있는 경우에는 그 중 하나의 관할 등기소에서 해당 신청에 따른 등기사무를 담당할 수 있다. ② 제7조에도 불구하고 제11조제1항에 따른 등기관이 당사자의 신청이나 직권에 의한 등기를 하고 제71조, 제78조제4항(제72조제2항에서 준용하는 경우를 포함한다) 또는 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 다른 부동산에 대하여 등기를 하여야 하는 경우에는 그 부동산의 관할 등기소가 다른 때에도 해당 등기를 할 수 있다. ③ 제1항에 따른 관할 등기소에의 등기신청정보 제공방법과 같은 항 및 제2항에 따른 등기사무의 처리 절차 및 방법 등에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.
<신 설>	제7조의3(상속ㆍ유증 사건의 관할에 관한 특례) ① 제7조에도 불구하고 상속 또는 유증으로 인한 등기신청의 경우에는 부동산의 관할 등기소가 아닌 등기소도 그 신청에 따른 등기사무를 담당할 수 있다. ② 제1항에 따른 등기신청의 유형과 등기사무의 처리 절차 및 방법 등에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.
제10조(등기사무의 정지) 대법원장은 등기소에서 등기사무를 정지하여야 하는 사유가 발생하면 기간을 정하여 등기사무의 정지를 명령할 수 있다.	제10조(등기사무의 정지 등) ① 대법원장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 등기소에서 정상적인 등기사무의 처리가 어려운 경우에는 기간을 정하여 등기사무의 정지를 명령하거나 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 등기사무의 처리를 위하여 필요한 처분을 명령할 수 있다. 1. 「재난 및 안전관리 기본법」 제3조제1호의 재난이 발생한 경우 2. 정전 또는 정보통신망의 장애가 발생한 경우 3. 그 밖에 제1호 또는 제2호에 준하는 사유가 발생한 경우 ② 대법원장은 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 제1항의 명령에 관한 권한을 법원행정처장 또는 지방법원장에게 위임할 수 있다.
제24조(등기신청의 방법) ① 등기는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 신청한다.	제24조(등기신청의 방법) ① ---------------------------------------------------.
1. 신청인 또는 그 대리인(代理人)이 등기소에 출석하여 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법. 다만, 대리인이 변호사[법무법인, 법무법인(유한) 및 법무조합을 포함한다. 이하 같다]나 법무사[법무사법인 및 법무사법인(유한)을 포함한다. 이하 같다]인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 하여 그 서면을 제출할 수 있다.	1. 방문신청: 신청인 ------------------------------------------------------------------------. -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
2. 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 전산정보처리조직을 이용하여 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정한다)	2. 전자신청: 전산정보처리조직을 이용[이동통신단말장치에서 사용되는 애플리케이션(Application)을 통하여 이용하는 경우를 포함한다]하여 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법. 전자신청이 가능한 등기유형에 관한 사항과 전자신청의 방법은 대법원규칙으로 정한다.
② (생 략)	② (현행과 같음)
제25조(신청정보의 제공방법) 등기의 신청은 1건당 1개의 부동산에 관한 신청정보를 제공하는 방법으로 하여야 한다. 다만, 등기목적과 등기원인이 동일하거나 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 경우에는 같은 등기소의 관할 내에 있는 여러 개의 부동산에 관한 신청정보를 일괄하여 제공하는 방법으로 할 수 있다.	제25조(신청정보의 제공방법) ---------------------------------------------------------------------------------. ---------------------------------------------------------------------------여러 개----------------------------------------------------------------------------------------.
제29조(신청의 각하) 등기관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에만 이유를 적은 결정으로 신청을 각하(却下)하여야 한다. 다만, 신청의 잘못된 부분이 보정(補正)될 수 있는 경우로서 신청인이 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 그 잘못된 부분을 보정하였을 때에는 그러하지 아니하다.	제29조(신청의 각하) ---------------------------------------------------------------------------------------------------. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
1. ∼ 6. (생 략)	1. ∼ 6. (현행과 같음)
7. 신청정보의 등기의무자의 표시가 등기기록과 일치하지 아니한 경우. 다만, 제27조에 따라 포괄승계인이 등기신청을 하는 경우는 제외한다.	7. ------------------------------------------------------------. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
<신 설>	가. 제27조에 따라 포괄승계인이 등기신청을 하는 경우
<신 설>	나. 신청정보와 등기기록의 등기의무자가 동일인임을 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 확인할 수 있는 경우
8. ∼ 11. (생 략)	8. ∼ 11. (현행과 같음)
제40조(등기사항) ① 등기관은 건물 등기기록의 표제부에 다음 각 호의 사항을 기록하여야 한다.	제40조(등기사항) ① -------------------------------------------------------------------.
1.ㆍ2. (생 략)	1.ㆍ2. (현행과 같음)
3. 소재, 지번 및 건물번호. 다만, 같은 지번 위에 1개의 건물만 있는 경우에는 건물번호는 기록하지 아니한다.	3. 소재, 지번, 건물명칭(건축물대장에 건물명칭이 기재되어 있는 경우만 해당한다. 이하 이 조에서 같다) 및 번호. --------------------.
4. ∼ 6. (생 략)	4. ∼ 6. (현행과 같음)
② 등기할 건물이 구분건물(區分建物)인 경우에 등기관은 제1항제3호의 소재, 지번 및 건물번호 대신 1동 건물의 등기기록의 표제부에는 소재와 지번, 건물명칭 및 번호를 기록하고 전유부분의 등기기록의 표제부에는 건물번호를 기록하여야 한다.	② ------------------------------------------- 1동 건물--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------.
③ㆍ④ (생 략)	③ㆍ④ (현행과 같음)
제71조(요역지지역권의 등기사항) ① (생 략)	제71조(요역지지역권의 등기사항) ① (현행과 같음)
② 등기관은 요역지가 다른 등기소의 관할에 속하는 때에는 지체 없이 그 등기소에 승역지, 요역지, 지역권설정의 목적과 범위, 신청서의 접수연월일을 통지하여야 한다.	<삭 제>
③ 제2항의 통지를 받은 등기소의 등기관은 지체 없이 요역지인 부동산의 등기기록에 제1항제1호부터 제5호까지의 사항, 그 통지의 접수연월일 및 그 접수번호를 기록하여야 한다.	<삭 제>
④ 등기관이 지역권의 변경등기 또는 말소등기를 할 때에는 제2항 및 제3항을 준용한다.	④ 등기관이 승역지에 지역권변경 또는 말소의 등기를 하였을 때에는 직권으로 요역지의 등기기록에 변경 또는 말소의 등기를 하여야 한다.
제78조(공동저당의 등기) ① ∼ ④ (생 략)	제78조(공동저당의 등기) ① ∼ ④ (현행과 같음)
⑤ 제4항의 경우 종전에 등기한 부동산이 다른 등기소의 관할에 속할 때에는 제71조제2항 및 제3항을 준용한다.	<삭 제>
제81조(신탁등기의 등기사항) ① 등기관이 신탁등기를 할 때에는 다음 각 호의 사항을 기록한 신탁원부(信託原簿)를 작성하고, 등기기록에는 제48조에서 규정한 사항 외에 그 신탁원부의 번호를 기록하여야 한다.	제81조(신탁등기의 등기사항) ① ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 번호 및 신탁재산에 속하는 부동산의 거래에 관한 주의사항을 ------------------.
1. ∼ 16. (생 략)	1. ∼ 16. (현행과 같음)
②ㆍ③ (생 략)	②ㆍ③ (현행과 같음)
<신 설>	④ 제1항 각 호 외의 부분에 따른 주의사항의 내용 및 등기방법 등에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.
제100조(이의신청과 그 관할) 등기관의 결정 또는 처분에 이의가 있는 자는 관할 지방법원에 이의신청을 할 수 있다.	제100조(이의신청과 그 관할) -------------------------------------------- 그 결정 또는 처분을 한 등기관이 속한 지방법원(이하 이 장에서 “관할 지방법원”이라 한다)-----.
제103조(등기관의 조치) ① (생 략)	제103조(등기관의 조치) ① (현행과 같음)
② 등기관은 이의가 이유 없다고 인정하면 이의신청일부터 3일 이내에 의견을 붙여 이의신청서를 관할 지방법원에 보내야 한다.	② ---------------------------------------------------------------- 이의신청서 또는 이의신청정보----------.
③ 등기를 마친 후에 이의신청이 있는 경우에는 3일 이내에 의견을 붙여 이의신청서를 관할 지방법원에 보내고 등기상 이해관계 있는 자에게 이의신청 사실을 알려야 한다.	③ ------------------------------------------------------------ 이의신청서 또는 이의신청정보----------------------------------------------------.
<신 설>	< 부 칙 > 제1조(시행일) 이 법은 2025년 1월 31일부터 시행한다. 다만, 제81조제1항 및 제4항의 개정규정은 공포 후 3개월이 경과한 날부터 시행한다. 제2조(관련 사건 및 상속ㆍ유증 사건의 관할 등에 관한 적용례) 제7조의2제1항ㆍ제3항, 제7조의3 및 제25조의 개정규정은 이 법 시행 이후 접수되는 등기신청부터 적용한다. 제3조(등기신청의 각하에 관한 적용례) 제29조제7호나목의 개정규정은 이 법 시행 전에 접수되어 이 법 시행 당시 처리 중인 등기신청에 대해서도 적용한다. 제4조(건물의 등기사항에 관한 적용례) 제40조제1항제3호의 개정규정은 이 법 시행 이후 접수되는 건물의 등기부터 적용한다. 제5조(신탁등기의 등기사항에 관한 적용례 등) ① 제81조제1항 및 제4항의 개정규정은 부칙 제1조 단서에 따른 시행일 전에 한 신탁등기로서 그 시행일 이후 말소되지 아니한 것(이하 이 조에서 “종전 신탁등기”라 한다)에 대해서도 적용한다. ② 등기관은 종전 신탁등기에 대하여 제81조제1항 각 호 외의 부분의 개정규정에 따른 주의사항의 등기를 직권으로 하여야 한다. 다만, 부칙 제1조 단서에 따른 시행일부터 1년 이내에는 대법원장이 지정하는 사람이 등기관을 갈음하여 그 등기사무를 처리할 수 있다. 제6조(시범사업의 특례) ① 법원행정처장은 제24조제1항제2호의 개정규정에 따른 전자신청의 원활한 시행과 전산정보처리조직의 적정한 운영을 위하여 이 법 시행 전에 특정 등기소에서 시범사업을 실시할 수 있다. ② 제1항에 따른 시범사업 등기소의 지정 및 시범사업의 실시에 필요한 사항은 법원행정처장이 정한다. 제7조(다른 법률의 개정) ① 공장 및 광업재단 저당법 일부를 다음과 같이 개정한다. 제51조 중 “「부동산등기법」제24조제1항제2호”를 “「부동산등기법」 제24조제1항제2호 및 제101조(전산정보처리조직을 이용한 이의신청에 관한 부분만 해당한다)”로 한다. ② 비송사건절차법 일부를 다음과 같이 개정한다. 제71조 중 “제100조부터 제109조까지”를 “제100조, 제101조(전산정보처리조직을 이용한 이의신청에 관한 부분은 제외한다), 제102조부터 제109조까지”로 한다. ③ 선박등기법 일부를 다음과 같이 개정한다. 제5조 중 “제100조부터 제109조까지”를 “제100조, 제101조(전산정보처리조직을 이용한 이의신청에 관한 부분은 제외한다), 제102조부터 제109조까지”로 한다. ④ 입목에 관한 법률 일부를 다음과 같이 개정한다. 제23조 중 “「부동산등기법」 제24조제1항제2호”를 “「부동산등기법」 제7조의2, 제7조의3, 제24조제1항제2호 및 제101조(전산정보처리조직을 이용한 이의신청에 관한 부분만 해당한다)”로 한다.