임대주택 양도하면 비과세 아닌가요? 실수사례 확인하세요

임대주택 양도하면 비과세 아닌가요? 실수사례 확인하세요

2024.11.04 국세청

□ 국세청(청장 강민수)은 국민들의 부동산 관련 세금 궁금증 해소에 도움이 되고자 부동산을 양도할 때 알아두면 유용한 세금 지식과 사례를 담은 ｢부동산 세금 실수사례｣ 시리즈*를 연재하고 있습니다.

* 1회~3회는 양도소득세(1세대1주택, 입주권/분양권 등), 4회는 종합부동산세(합산배제 등)

□ 이번 회차는 임대주택 편으로, 주택을 임대하는 자가 5%를 초과하여 임대료를 올리지 않는 등의 요건을 지키면, 임대주택이나 거주하고 있는 주택을 양도 할 때 세금혜택을 받을 수 있는 상생임대주택 및 거주주택 1세대1주택 특례제도와 관련한 실수사례 위주로 구성하였습니다.

Ι 부동산 세금 실수사례 제5회차 내용 Ι

번호		구 분		제 목
1		상생임대차계약 체결∙임대개시		▸특례기간 내에 상생임대차계약을 체결∙임대개시 하지 않아 임대주택 양도시 1세대1주택 비과세를 적용받지 못한 사례
2		상생임대차계약 임대기간 요건		▸상생임대차계약 임대기간 2년 이상 요건을 채우지 않아 임대주택 양도시 1세대1주택 비과세를 적용받지 못한 사례
3		상생임대차계약 임대료 기준		▸임대료 증액제한 기준을 잘못 적용하여 임대주택 양도시 1세대1주택 비과세를 적용받지 못한 사례
4		거주주택 거주요건		▸거주주택에서 2년 이상 거주하지 않아 거주주택 양도시 1세대1주택 비과세를 적용받지 못한 사례
5		임대주택 등록 유지		▸거주주택 양도시까지 임대주택 등록을 유지하지 않아 거주주택 양도시 1세대1주택 비과세를 적용받지 못한 사례
6
6		거주주택 재차 비과세 여부		▸이전에 거주주택 1세대1주택 비과세 특례를 적용받았었다면 이후의 새로운 거주주택에 대해서는 비과세가 적용되지 않음
7		장기일반민간임대주택 장기보유특별공제		▸장기일반민간임대주택으로 등록하고 8년∙10년 이상 임대를 한 경우이어야 고율의 장기보유특별공제 적용이 가능함

 

□ 주택을 매매하면서 발생한 소득은 양도소득세 과세대상이지만

○ 1세대가 양도일 현재 1주택을 2년 이상 보유(취득당시 조정대상지역의 주택은 2년 이상 보유 및 보유기간 중 2년 이상 거주) 한 후 양도하면 양도소득세가 과세되지 않습니다(12억 원 초과 고가주택은 제외). [붙임1]

○ 한편, 조정대상지역의 주택을 취득한 경우라도, 임대료등을 5% 이내에서 올리고 2년 이상 임대하는 등의 요건을 충족한 상생임대주택은 2년 이상 거주하지 않아도 양도시 1세대1주택 비과세 적용이 가능합니다. [붙임2]

○ 또, 2주택 이상을 보유한 경우지만, 임대주택 등록을 하고 일정기간(5년·8년·10년) 이상을 임대하는 등의 요건을 갖춘 주택임대사업자가 거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용이 가능합니다. [붙임3]

□ 이러한 상생임대주택 및 거주주택 1세대1주택 특례제도는 요건이 복잡하여 실수가 자주 발생하는데 적용요건과 관련사례 등을 미리 알아두면 도움이 됩니다.

* 상생임대주택 특례 관련 실수사례 ☞ 사례 1, 2, 3

거주주택 특례 관련 실수사례 ☞ 사례 4, 5, 6

○ ｢양도소득세 실수사례｣는 국세청 누리집에 별도 코너*에서 제공하고 있으며, 국세청 공식 블로그 등을 통해서도 이용할 수 있습니다.

* 접근경로 : www.nts.go.kr 》 국세신고안내 》 국세청이 알려주는 양도(종부)세 실수사례

 

붙임 1

1세대1주택 비과세

□ 개요 ○ 1세대*가 주택 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 일정요건을 충족하여 양도하는 경우 양도소득세를 과세하지 않음 * 거주자 및 그 배우자가 그들과 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 자(거주자 및 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말하며 취학∙질병요양∙근무상 또는 사업상 형편으로 일시퇴거한 사람을 포함)와 함께 구성하는 가족단위 □ 요건 : 양도일 현재 다음의 요건을 모두 충족하여야 함 ① 주택 양도 당시 국내에 1주택을 보유할 것 ② 주택의 보유기간이 2년 이상일 것, 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것 ③ 양도가액이 12억 원을 초과하는 고가주택이 아닐 것 □ 혜택 ○ 양도가액 12억 원 이하의 주택 양도차익에 대하여 비과세 적용 [참고] 1세대1주택에 적용되는 장기보유특별공제율 ○ 양도당시 1세대1주택이고 2년 이상 거주한 주택은 보유･거주기간에 따라 최고 80%의 장기보유특별공제율 적용
구분	3년 이상	4년 이상	5년 이상	6년 이상	7년 이상	8년 이상	9년 이상	10년 이상
보유기간	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
거주기간	12(8*)%	16%	20%	24%	28%	32%	36%	40%
합계	24(20*)%	32%	40%	48%	56%	64%	72%	80%
* 보유기간이 3년 이상(12%)이고 거주기간이 2년 이상 3년 미만(8%)인 경우 20% 적용, 보유기간 중 2년 이상 거주하지 않은 경우는 일반 공제율(6%～30%) 적용

 

붙임 2

상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례

□ 개요 ○ 임대료등을 5% 이내로 올리고 2년 이상 임대하는 등의 요건을 충족한 상생임대주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 등을 적용할 때 ‘2년 이상 거주’ 요건을 요하지 않음 □ 요건 : 임대주택이 아래의 요건을 모두 충족하여야 함 ① (직전계약) 1세대가 주택을 취득한 후에 임차인과 임대차계약(직전임대차계약)을 체결 ② (증액요건) 임대료․임대보증금의 증가율이 직전임대차계약 대비 5%를 초과하지 않는 임대차계약(상생임대차계약)을 체결 ③ (상생계약) ‘21.12.20.∼‘24.12.31. 기간 중에 상생임대차계약을 체결하고 임대 개시할 것 ④ (임대기간) 직전임대차계약에 따른 임대기간이 1년6개월 이상이고, 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2년 이상일 것 □ 혜택 ○ (1세대1주택 비과세) 상생임대주택 요건을 갖추어 양도하는 1세대1주택은 2년 이상 거주하지 않아도 비과세 적용 가능 ○ (1세대1주택 장기보유특별공제) 상생임대주택 요건을 갖추어 양도하는 1세대1주택은 2년 이상 거주하지 않아도 1세대 1주택에 적용되는 장기보유특별공제율 적용 가능 ○ (거주주택 양도시 비과세) [붙임 3] 주택임대사업자의 거주주택에 대한 1세대1주택 특례 관련, 상생임대주택 요건을 갖춘 거주주택을 양도하는 경우에는 2년 이상 거주하지 않아도 1세대1주택 비과세 적용 가능

 

붙임 3

주택임대사업자의 거주주택에 대한 1세대1주택 특례

□ 개요 ○ 2주택 이상을 보유한 경우지만, 임대주택 등록을 하고 일정기간(5년·8년·10년) 이상을 임대하는 등의 요건을 갖춘 주택임대사업자가 거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용 가능 □ 요건 : 임대 및 거주주택이 다음의 요건을 모두 충족하여야 함 <임대주택의 요건> ① (임대등록) 양도일 현재 세무서 주택임대 사업자등록(소득세법§168) 및 지자체 임대사업자 등록(민간임대주택에관한특별법§5)하여 임대할 것 ② (증액요건) 임대기간 중 임대료․임대보증금의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 ③ (주택가액) 임대개시 당시 기준시가 6억 원(수도권밖 지역 3억 원) 이하인 주택일 것 ④ (임대기간) 세법상 의무임대기간 이상 임대할 것
구분	’20.7.10. 이전 신청	’20.7.11. ∼ ’20.8.17. 신청	’20.8.18. 이후 등록
의무임대기간	5년 이상	8년 이상	10년 이상
<거주주택의 요건> ⑤ (거주요건) 보유기간 중 2년 이상 거주할 것 ⑥ (생애 1회 요건) ’19.2.12. 이후 취득한 거주주택부터 1세대가 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한해 비과세 적용 □ 혜택 ○ 거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용 가능

 

붙임 4

장기일반민간임대주택에 대한 장기보유특별공제 특례

□ 개 요 ○ 장기일반민간임대주택(민간임대주택에관한특별법§2)으로 등록하고 8년․10년 이상 임대 등의 요건을 갖추어 양도하는 경우 임대기간 중 발생한 양도소득에 대해 50%․70%의 장기보유특별공제율 적용 □ 요건 : 임대주택이 아래의 요건을 모두 충족하여야 함 ① (주택면적) 전용면적 85㎡ 이하일 것(읍․면지역 100㎡ 이하) ② (증액요건) 임대기간 중 임대료․임대보증금의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 ③ (임대기간) 장기일반민간임대주택으로 등록하고 임대개시일부터 10년 이상 임대*할 것(’22.12.31. 이전 등록한 경우는 8년 이상 임대한 경우도 가능) * 세무서 주택임대사업자 및 지자체 임대사업자 등록을 하고 임대한 날부터 기산함 ④ (주택가액) ’18.9.14. 이후 취득한 주택*의 경우 임대개시 당시 주택의 기준시가가 6억 원(수도권 밖 지역 3억 원) 이하일 것 * ’18.9.14. 전에 취득한 주택의 경우는 주택가액 요건 없음 ⑤ (등록기한) 민간매입임대주택(민간임대주택에관한특별법§2)은 ’20.12.31.까지 장기일반민간임대주택으로 등록하고, 민간건설임대주택(민간임대주택에관한특별법§2)은 ’24.12.31.까지 장기일반민간임대주택으로 등록할 것 □ 혜택 ○ 장기일반민간임대주택을 8년 이상 임대한 경우 장기보유특별공제율 50%를 적용하고, 10년 이상 임대한 경우 70%를 적용