전세사기 및 소위 ‘깡통전세’ 방지를 위한 임대차 제도개선

전세사기 및 소위 ‘깡통전세’ 방지를 위한 임대차 제도개선

2022.11.21 법무부

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전세사기 및 소위 ‘깡통전세’ 방지를 위한 임대차 제도개선 - 선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 신설, 소액임차인의 최우선변제금의 범위 확대 등 -

법무부와 국토교통부는 오늘 전세사기 피해방지 대책의 후속조치로 마련한 「주택임대차보호법」 일부개정법률안 및 동법 시행령 일부개정령안을 입법 예고(기간: 11.21부터 ’23.1.2.까지)하고, 주택임대차표준계약서를 개정하였습니다.

【주요 내용 】 ▸「주택임대차보호법」 일부개정법률안 입법예고 - 선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 신설 ▸「주택임대차보호법」 시행령 일부개정령안 입법예고 - 소액임차인 범위 확대 및 최우선변제금액 상향 ▸주택임대차표준계약서 개정 - 관리비 항목 신설, 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 신설 ▸ 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 개정 위한 국회논의 적극 지원 - 일정 규모(전유부분 50개) 이상의 집합건물 관리인에 대한 관리비 등 장부작성과 증빙자료보관 의무 신설 등을 위한 법률 개정 추진

향후 입법예고 후 법제처 심사 및 차관‧국무회의를 거쳐 내년 초에 법률안은 국회에 제출하고, 시행령은 공포‧시행할 예정입니다.

1. 추진 배경

❍ 최근 부동산 가격 하락으로 인한 이른바 깡통전세나 전세사기 등으로 인해 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산되고 있습니다.

- 또한, 임대인이 차임 대신 관리비를 근거 없이 올려받는 등 투명하지 못한 관리비 인상으로 청년 등 주거 취약계층의 주거비용 부담이 증가하고 있습니다.

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❍ 이에, 국토부와 법무부는 전세사기 방지대책(9.1.)과 관리비 투명화를 위한 개선방안(10.24.)을 마련하여 발표하였고, 관련 내용에 대한 당정 협의(11.11.)를 실시한 바 있습니다.

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❍ 오늘 그 후속조치로서, 임차인의 보증금을 보다 두텁게 보호하고, 관리비 사항을 보다 투명화하기 위한 법안을 입법예고하고 표준계약서 개정 등 제도개선 방안을 마련하였습니다.

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2. 주요 내용

１ 「주택임대차보호법」 일부개정법률안 입법예고

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가. 선순위 임차인 정보 확인권 신설

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❍ (배경) 현행법상으로도 임차인이 되려는 사람은 임대인의 동의를 받아서 확정일자 부여기관에 선순위보증금 등 임대차정보*를 요청할 수 있습니다.

* 임대차 정보: 해당주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차 기간 등

- 그러나 현재는 임차인이 되려는 사람이 임대인에게 동의를 요구할 수 있는지가 불분명하고, 요구하더라도 임대인이 거부하면 정보를 얻을 수 없습니다.

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❍ (개선) 「주택임대차보호법」에 ①임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 것을 문언상 분명히 하고, ②그 경우, 임대인이 이에 대해 동의할 것을 의무화합니다.

나. 체납정보 확인권 신설

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❍ (배경) 임대인이 계약 전에 체납한 세금이 있는 경우 그로 인한 국가의 조세채권은 임차인의 보증금반환채권에 우선합니다. 그러나 세금체납여부는 임대인이 알려주지 않는 이상 임차인이 되려는 사람이 알 수가 없습니다.

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❍ (개선) 「주택임대차보호법」에 임차인이 되려는 사람이 계약 체결 전에 임대인에 대해 납세증명서* 제시를 요구할 수 있는 권한을 신설합니다.

* 납세증명서는 납부기한연장액, 압류･매각의 유예액 등을 제외하고는 다른 체납액이 없음을 증명하는 것으로, 인터넷으로도 용이하게 발급 가능함

 

- 다만, 임대인의 입장을 고려하여 납세증명서의 제시를 거부할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 거부할 수 있도록 하였고, 임대인의 개인정보보호를 위해 ‘제출’이 아닌 ‘제시’를 하도록 하였습니다.

- (발급시기) 납세증명서는 원칙적으로 요구받은 날 이후 발급된 것이어야 하지만, 당사자 편의를 위해 임차인이 되려는 사람이 동의하면 그 이전에 발급된 납세증명서의 제시로도 무방하도록 하였습니다.

- (동의) 임대인이 납세증명서를 제시할 수 없거나 제시하려 하지 않는 경우에는 임차인이 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 동의*를 함으로써 제시의무를 갈음할 수 있도록 하였습니다.

* 「국세징수법」 제109조 제1항 및 「지방세징수법」 제6조 제1항은 임차인이 되려는 자가 건물소유자의 동의를 받아 관할 세무서장에게 체납액의 열람을 신청할 수 있도록 규정

 

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２ 「주택임대차보호법」 시행령 일부개정령안 입법예고

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❍ (배경) 부동산 가격의 하락으로 전세보증금을 회수하지 못할 가능성이 높아지고 있어 소액임차인과 같은 주거약자를 보호할 필요성이 커졌습니다.

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❍ (개선) 최근 주택임대차위원회를 개최(‘22.10.26.)하여, 최우선변제를 받을 ①소액임차인의 범위와 ②최우선변제금 상향 조정의 필요성과 그 정도를 심의하여,

- 다음과 같이 각 권역별로 소액임차인의 범위를 일괄 1,500만 원 상향하였고, 최우선변제금액을 일괄하여 500만 원 상향하였습니다.

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<소액임차인의 범위 및 최우선변제금 상향 조정 결과>

구분		지역구분	우선변제를 받을 임차인의 범위	보증금 중 우선변제를 받을 일정액의 범위
현행	1호	서울특별시	1억 5,000만원 이하	5,000만원 이하
	2호	과밀억제권역, 용인･화성･세종･김포	1억 3,000만원 이하	4,300만원 이하
	3호	광역시, 안산･광주･파주･ 이천･평택	7,000만원 이하	2,300만원 이하
	4호	그 밖의 지역	6,000만원 이하	2,000만원 이하
개정	1호	서울특별시	1억 6,500만원 이하 (1,500만원↑)	5,500만원 이하 (500만원↑)
	2호	과밀억제권역, 용인･화성･세종･김포	1억 4,500만원 이하 (1,500만원↑)	4,800만원 이하 (500만원↑)
	3호	광역시, 안산･광주･파주･ 이천･평택	8,500만원 이하 (1,500만원↑)	2,800만원 이하 (500만원↑)
	4호	그 밖의 지역	7,500만원 이하 (1,500만원↑)	2,500만원 이하 (500만원↑)

 

 

- 위 결과를 반영한 「주택임대차보호법」 시행령을 입법예고 하였습니다.

 

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３ 주택임대차표준계약서 개정

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가. 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 신설

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❍ (배경) 현행법상 임차인의 대항력이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 발생합니다.

- 이를 악용하여, 일부 임대인이 계약 직후부터 전입신고 하는 날까지 사이에 다른 사람으로부터 돈을 빌리고 저당권을 설정해 줄 경우 임차인이 보증금을 회수하지 못할 수 있습니다.

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❍ (개선) 주택임대차표준계약서를 개정하여, 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과, 그 위반시 임차인에게 해제‧해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항을 추가하였습니다.

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나. 관리비 항목 신설

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❍ (배경) 임대차계약 체결 시 관리비에 대한 정확한 합의가 이뤄지지 않아 임대인이 계약기간 중 임의로 관리비를 산정하거나 증액하는 문제가 발생하고, 이로 인한 관리비 관련 분쟁이 증가하고 있습니다.

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❍ (개선) 주택임대차표준계약서에 관리비 기재란을 신설하였습니다.

- 기존 표준계약서에는 보증금, 차임 항목이 주를 이루고 관리비 항목이 없었으나, 다음과 같이 관리비 항목을 신설함으로써 계약 체결 전에 관리비에 관해 당사자가 충분히 논의해서 결정하도록 유도하여 사전에 관리비 관련 분쟁을 예방하고자 합니다.

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４ 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 국회 논의 적극지원

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❍ (배경) 청년, 신혼부부 등 주거약자가 많이 거주하는 원룸, 오피스텔 등의 경우에 차임 대신 관리비를 객관적 근거 없이 계약기간 중에 임의로 올리는 사례가 발생하고 있습니다. 

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❍ (개선) 관리비를 근거 없이 청구할 수 없도록 하기 위해 일정 규모(전유부분 50개) 이상의 집합건물 관리인에 대한 관리비 등 장부작성과 증빙자료보관 의무를 신설하고, 표준규약에 관리비 세부 항목을 명시하도록 하려고 합니다.

- 이러한 내용을 포함한 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 일부개정법률안(정부안)을 국회에 제출(’21.3.25.)한 바 있으며, 법안의 조속한 통과를 위해 노력하겠습니다.

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<집합건물법 개정안 주요 내용>

❍ (관리비 장부 작성의무) 전유부분이 50개 이상인 집합건물의 관리인에게 관리단의 사무집행을 위한 비용과 분담금 등 금원의 징수‧보관‧사용‧관리 등 모든 거래행위에 관하여 장부를 월별로 작성하도록 함 ❍ (증빙자료 보관의무) 관리인에게 관리장부와 증빙서류를 함께 보관할 의무를 부여하여 구분소유자, 분양자 등 이해관계인이 장부‧증빙서류의 열람을 청구하거나 등본의 교부를 청구하는 경우 이에 응하도록 함 ❍ (법무부장관의 표준규약* 마련의무) 법무부장관은 집합건물의 효율적이고 공정한 관리를 위한 표준규약 마련하여야 하고, 시‧도지사는 이를 참고하여 지역별로 표준규약을 마련하여 보급하여야 함 * 현재는 시‧도지사가 지역별로 표준규약을 마련하여 보급하고 있어 관리비 세부 항목을 표준규약에 통일적으로 반영하기 어려움

 

 

3. 기대효과

❍ 「주택임대차보호법」 개정안이 통과되면 임대차계약을 체결하려는 사람은 계약 전 자신보다 먼저 보증금을 받게 될 선순위 임차인 정보 및 임대인의 체납사실 등을 확인할 수 있게 되어 전세피해를 예방할 수 있습니다.

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❍ 「주택임대차보호법」 시행령 개정안이 시행되면 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위가 확대되고 최우선변제 받을 금액이 증액되므로 소액임차인과 같은 주거약자 보호가 강화될 것입니다.

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❍ 주택임대차표준계약서에 관리비 항목을 명시하고 계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약을 신설함에 따라 관리비 관련 분쟁을 예방하고 임차인의 안정적 보증금 회수에 기여할 것으로 기대됩니다.

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4. 향후 계획

❍ 입법예고 기간 동안 각계각층의 의견을 수렴하여 「주택임대차보호법」 및 동법 시행령의 최종 개정안을 확정한 후, 법제처 심사 및 차관‧국무회의를 거쳐 내년 초 법률안은 국회에 제출하고 시행령안은 공포‧시행하겠습니다.

- 이후 「주택임대차보호법」과 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 개정안이 신속히 국회를 통과할 수 있도록 노력하겠습니다.

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❍ 법무부와 국토교통부는 임차인의 주거 안정을 위하여 꾸준히 국민의 의견을 경청하며 주택임대차 제도개선 및 관련 법제 정비에 힘쓰도록 하겠습니다. ▨

【붙임】1. 납세증명서 발급 예시

2. ｢주택임대차보호법｣ 일부개정법률안 

3. ｢주택임대차보호법｣ 시행령 일부개정령안

4. 개정 주택임대차표준계약서 

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붙임 1

납세증명서 발급 예시

 

 

 

붙임 2

｢주택임대차보호법｣ 일부개정법률안

 

현 행	개 정 안
제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ① ~ ③ (생 략) ④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다. <후단 신설>	제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ① ~ ③ (현행과 같음) ④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다. 임대차계약을 체결하려는 자가 위 동의를 요구하는 경우 임대인은 이를 거부할 정당한 사유가 없는 한 동의하여야 한다.
⑤ㆍ⑥ (생 략)	⑤ㆍ⑥ (현행과 같음)
<신 설>	제3조의7(임대인의 정보제시의무) ① 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인에게 체납 여부를 확인하기 위하여 ｢국세징수법｣ 제108조 및 ｢지방세징수법｣ 제5조제2항에 따른 각 납세증명서의 제시를 요구할 수 있다. ② 제1항에 따른 요구를 받은 임대인은 이를 거부할 정당한 사유가 없는 한 납세증명서를 제시하여야 한다. 이 경우 임대인은 요구받은 날 이후에 발급된 납세증명서를 제시하여야 한다. 다만, 임대차계약을 체결하려는 자가 그 이전에 발급된 납세증명서의 제시에 동의하는 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 임대인은 제2항의 제시를 갈음하여 ｢국세징수법｣ 제109조제1항 및 ｢지방세징수법｣ 제6조제1항의 동의를 할 수 있다.

 

붙임 3

｢주택임대차보호법｣ 시행령 일부개정령안

 

현 행	개 정 안
제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.	제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① ---------------------------------------------------------------------------------------------------.
1. 서울특별시: 5천만원	1. -------- 5천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천300만원	2. ------------------------------------------------------------------------------------------------4천800만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시 및 파주시, 이천시 및 평택시: 2천300만원	3. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 2천800만원
4. 그 밖의 지역: 2천만원	4. ---------- 2천500만원
② ∼ ④ (생 략)	② ∼ ④ (현행과 같음)
제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.	제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) ------------------------------------------------------------------------------------------------.
1. 서울특별시: 1억5천만원	1. -------- 1억6천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억3천만원	2. ----------------------------------------------------------------------------------------------------1억4천500만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시 및 파주시, 이천시 및 평택시: 7천만원	3. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8천500만원
4. 그 밖의 지역: 6천만원	4. ---------- 7천500만원

 

 

 

붙임 4

개정 주택임대차표준계약서

 

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