1.30일부터 서민·실수요자에게 혜택이 집중되도록 보금자리론을 개편하여 공급합니다.

1.30일부터 서민·실수요자에게 혜택이 집중되도록 보금자리론을 개편하여 공급합니다.

2024.01.25 금융위원회

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1.30일부터 서민・실수요자에게 혜택이 집중되도록 보금자리론을 개편하여 공급합니다. - 1.29일자로 특례보금자리론 종료, 30일부터 보금자리론 공급 - 가계부채 경상성장률 범위내 관리되도록 정책모기지 공급속도 관리 - 서민·실수요층에 공급을 집중하고 금리·수수료 등 혜택 강화 - 적격대출 공급은 중단하고, 민간은행 등 장기모기지 공급 활성화

 

’24.1.29일 특례보금자리론이 예정대로 종료되고, 30일부터는 보금자리론으로 개편하여 새롭게 출시된다.

 

▴금리 급등세가 이어졌던 ‘23년과는 달리, ’24년에는 연내 금리인하 기대가 형성되며 시장금리 등이 하락세를 보이는 점, ▴민간 금융회사의 대출공급도 ‘23년 하반기 이후 회복되고 있는 점 등을 감안하여 ❶가계부채 증가율을 경상성장률 이내로 관리하는 원칙이 지켜지는 범위에서 정책모기지 공급이 이뤄질 수 있도록 관리해 나가되, ❷한정된 공급여력은 서민·실수요층에 혜택이 집중될 수 있도록 해 나갈 방침이다. 또한, ❸민간 금융회사 스스로 차주의 상환능력에 맞는 장기모기지 대출을 보다 적극적으로 취급할 수 있도록 제도적 기반 마련, 정책금융기관 지원 등을 추진해 나갈 계획이다.

 

【 ① 보금자리론 운영 계획 】

 

보금자리론 공급규모는 연내 10±5조원 범위에서 탄력적으로 운영한다. 연간 10조원 공급을 기본으로, 시장 자금수요∙여타 정책자금 집행상황 등을 보아가며 공급액을 탄력적으로 조정하여 전체적인 정책모기지(보금자리론+디딤돌)가 과거 10년간 평균 수준인 40조원 내외로 공급되도록 관리한다.

 

보금자리론 공급은 서민·실수요층에 집중하고, 특히 취약부문에 대해 보다 두터운 혜택이 주어지도록 해 나갈 예정이다.

 

먼저, 지원요건은 기본적으로 특례 이전의 보금자리론 수준을 적용하되, 신혼부부, 다자녀, 전세사기피해자 등에는 완화된 요건을 적용한다.

▴기본적으로 연소득(부부합산) 7천만원 이하·주택가격 6억원 이하 대상에 지원하되, ▴신혼부부는 연소득 8,500만원 이하, ▴다자녀 가구는 자녀 수에 따라 8천만원∼1억원까지 소득요건이 완화 적용되며, ▴전세사기 피해자에 대해서는 소득제한 없이 9억원 이하 주택까지 지원할 예정이다.

 

	일반	신혼부부	다자녀			전세사기 피해자
			1자녀	2자녀	3자녀
소득	7천만원	8.5천만원	8천만원	9천만원	1억원	제한없음
주택가격	6억원	6억원	6억원	6억원	6억원	9억원
대출한도	3.6억원	3.6억원	3.6억원	3.6억원	4억원	4억원
LTV	70%	70%	70%	70%	70%	100%

 

금리는 현 특례보금자리론(우대형)에 비해 △30bp 인하한 4.2~4.5%를 적용하되, 취약부문에 대해서는 3%대 중반의 금리가 제공될 수 있도록 우대금리 혜택을 확대할 계획이다. 우선, ▴우대금리 최대 인하폭은 총 △100bp까지로 이전(80bp)보다 확대되는데, ▴전세사기피해자의 경우 최대치인 △100bp가 적용되며, ▴장애인·다자녀(3자녀 이상)·다문화·한부모 가구의 경우 각각 △70bp의 우대금리가 적용된다. 이 외에도 저소득청년·신혼부부·신생아가구 등에도 10∼20bp의 우대금리 혜택이 적용된다.

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	기본 금리	전세사기 피해자	사회적배려층				신혼 가구	신생아 가구	저소득 청년
			장애인	다자녀*	다문화	한부모
우대폭	-	100bp	70bp	70bp	70bp	70bp	20bp	20bp	10bp
적용금리	4.2~4.5	3.2~3.5	3.5~3.8	3.5~3.8	3.5~3.8	3.5~3.8	4.0~4.3	4.0~4.3	4.1~4.4

* 3자녀 이상인 경우

 

중도상환수수료는 ▴전세사기피해자, ▴장애인·다자녀 등 사회적 배려층과 ▴저신용자에 대해 ’25년초까지 면제한다. 일반가구 대상으로도 기존 보금자리론 대비 큰폭 인하하여 시중은행 절반수준(0.7%)을 적용할 예정이다.

 

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【 ② 민간 장기모기지 취급기반 마련 】

 

적격대출의 경우에는 민간 금융회사가 스스로 장기모기지 공급을 직접 수행할 수 있도록 유도할 방침이다.

 

첫째, 은행 스스로 차주의 상환위험이 안전하게 관리되는 상품을 취급하도록 제도적 혜택을 부여한다. ▴혼합형(고정금리기간 5년초과 등), ▴주기형, ▴순수 고정금리 대출 등에 대해서는 ❶스트레스DSR 산정시 차주의 금리위험에 상응해 가산금리를 완화해서 적용하고, ❷은행의 예보료‧주신보 출연료율 산정시 변동금리 대비 낮은 출연료율을 적용할 계획이다.

 

둘째, 정책모기지 공급속도 관리 등에 따른 주택금융공사의 정책여력을 민간 자체적인 장기모기지 공급을 간접지원하는데 활용할 수 있도록 정책금융 기능의 대대적인 개편도 추진한다. ▴민간 자체적인 장기모기지 상품이 경쟁력 있는 금리로 제공될 수 있도록 시중은행이 발행한 커버드본드에 대해 신용보강을 제공하는 사업을 신속히 추진(‘24.1Q)하고, ▴커버드본드 채권이 투자자가 원하는 만기구조∙규모 등으로 일정하게 시장에 공급될 수 있도록 재유동화를 지원하는 기구(｢가칭커버드본드 재유동화 기구｣)도 빠른 시일내 출범(’24.2Q) 예정이다. 아울러, ▴금리 리스크 관리가 어려운 금융기관 등의 수요에 맞춰 이자율 스왑 등을 지원하는 사업(스왑뱅크)도 적극 추진해 나갈 예정이다.

 

셋째, 은행 자체적인 장기모기지를 위한 주요한 장기 자금조달 수단인 커버드본드의 발행 활성화를 위한 다양한 과제도 추진한다. ▴커버드본드의 예대율 인정한도(現 1.0%)를 현재보다 상향 조정하고, ▴금융회사의 커버드본드 발행부담 완화를 위한 절차개선ㆍ인프라 확충 등도 추진한다.

 

* 예 : ① 커버드본드 적정가격 산정을 돕는 시가평가테이블 마련

② 발행서류 전산화 등 금감원 전자공시시스템(DART) 개편 등

 

금융위 관계자는, “작년과 달리 연내 금리인하 기대가 형성되는 상황에서, 가계부채 증가 속도를 엄격히 관리하면서도 서민∙실수요층의 꼭 필요한 자금을 충분히 지원하는 균형된 접근이 중요한 시기”라고 평가하며, “금년에는 국토부가 운영하는 디딤돌 대출 등이 적극적으로 공급되는 만큼, 취약계층에 대한 전체적인 정책모기지 지원은 예년과 큰 차이가 없을 것”이라고 언급하며, “보금자리론도 가계부채 관리 차원에서 공급규모를 일정범위 내 관리하더라도, 지원이 절실한 취약계층에 대해 충분한 지원과 혜택이 주어지도록 운영에 만전을 기해 나갈 것” 이라고 강조하였다.

 

아울러, “주금공 역할 변화 등을 통해 민간 금융회사들이 스스로 차주의 상환부담 등을 면밀히 관리하도록 대출관행∙방식 등을 한단계 선진화하는 것도 매우 중요한 과제로 인식하고 있다.”고 언급하며, “금융회사들이 장기모기지 공급을 정책기관에 과도히 의존하는 관행을 개선하여 스스로 차주의 상환위험을 고려한 다양한 장기모기지 상품을 보다 적극 공급하는 여건이 조성되도록 정책적 노력을 다해 나갈 것”이라고 강조하였다.

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특례보금자리론 종료 후 정책모기지 공급 및 민간 장기모기지 활성화 방안

2024. 1.

금융위원회

					목 차
Ⅰ. 배 경 1 1. 추진 배경 1 2. 향후 정책모기지 공급원칙 2 Ⅱ. 대응방향 3 1. 특례 종료 후 보금자리론 운영 계획 3 2. 민간 장기모기지 취급기반 마련 6 3. 정책모기지 등 공급속도 관리 7 Ⅲ. 향후 추진계획 7

Ⅰ. 배 경

 

1. 추진 배경

 

□ ’23년도는 시중금리 급등 + 민간 자금공급 위축* 등 상황에서 서민·실수요층 자금애로 해소 위해 특례보금자리론 등 적극 공급

 

* ‘22.3월→’23.3월 : (COFIX)1.72%→3.56% (가계대출금리)3.98%→4.96%

* 민간 가계대출 월평균 증감(조원) : (‘22년)△0.7 → (’23.1Q)△6.1

 

※ 특례보금자리론(‘23.1∼’24.1 한시운영) : 39.6조원계획 → 44.0조원예상

↳ 보금자리론·적격대출(주택구입), 안심전환대출(대환) 등 통합

 

➡ 이를 통해 가계부채 증가속도는 안정적으로 관리하는 가운데, 서민·실수요층 주거안정·상환부담 경감 등 상당한 정책적 성과

 

* ‘23년 특례보금자리론 저가주택(6억원 이하) 공급건수 비중 : 71.3%

저소득가구(연 7천만원 이하) 공급건수 비중 : 55.5%

 

□ 특례보금자리론 종료이후에는 다음과 같은 정책여건 등을 감안해 정책모기지 지원을 이어나갈 필요성

 

➊ 시중금리는 아직 높은 상황이나, 연내 금리인하 기대 형성

 

* ‘24년 美 기준금리는 0.25%p씩 3차례 인하 전망(블룸버그, ’23.12월)

 

➋ 은행권 등을 중심으로 민간 가계대출 공급 회복

 

* 민간 가계대출 월평균 증감(조원) : (‘23.상)△2.1 → (’23.하)+3.8

 

➌ 경기회복 등이 지연되고 있으나, 하반기 이후 점차 개선예상

 

* ‘24년 국내경기는 회복세가 더딜 것으로 예상되나, ‘24.하반기 들어 내수 등 회복예상(한은)

(국내 실질GDP 성장률 전망 : ’23년 1.4% → ‘24년 2.1%)

 

➡ 서민·실수요층의 꼭 필요한 정책자금지원은 계속 이어나가되, 연내 금리인하 기대·민간 가계대출 회복 등과 맞물려 가계부채 관리범위 벗어나지 않도록 세심한 관리 필요

 

 

2. 향후 정책모기지 공급원칙

 

󰊱 가계부채 증가속도 관리범위* 내에서 정책모기지 공급

 

* 매년 경상성장률 범위 내에서 가계부채 증가율 관리

 

ㅇ 금리인하 기대가 형성되는 과정에서 주택 자금수요 등이 확대되며 가계부채 증가세가 빨라질 가능성

 

ㅇ 정책모기지 공급이 시중 자금수요 등을 자극하지 않도록 가계부채 관리범위 내 공급하고, 상황에 맞게 탄력 대응

 

󰊲 서민·실수요층에 집중하여 내실있게 지원

 

ㅇ 가계부채 관리범위 내 한정된 규모로 지원하는 만큼, 꼭 필요한 서민·실요층의 자금수요에 한정하여 지원

 

ㅇ 사회적 배려가 필요한 계층(장애인, 한부모, 전세사기피해자 등)에 보다 두터운 지원이 이뤄질 수 있도록 혜택 강화

 

󰊳 금융회사 스스로 차주 상환부담 관리할 수 있는 체계 마련

 

ㅇ그간 금융회사가 장기모기지 공급 등을 정책상품(보금자리론, 디딤돌) 등에 의존해 온 관행을 벗어나, 스스로 차주의 상환능력을 감안해 장기·저리 대출을 취급하도록 기반 마련

 

ㅇ 정책모기지 공급 조정 등에 따른 주금공의 정책자원 여력을 민간 금융회사의 자체 장기모기지 개선을 지원하는 기능으로 전환

Ⅱ. 대응방향

 

◇ 보금자리론은 가계부채 상황 등에 따라 10±5조원 탄력공급하고, 지원혜택을 서민·실수요층에 집중*되도록 운영 * 금리 우대대상 및 우대폭 강화, 중도상환수수료 인하 및 면제대상 확대 등 ◇ 커버드본드 발행기반 확충, 주금공 간접지원 등을 통해 민간 주도의 장기모기지 공급을 유도하여 가계부채 질적 개선 ※ MBS 발행을 통한 정책모기지 공급 → 민간이 직접 커버드본드 발행하여 공급 ◇ 정책모기지 공급속도 안정적 관리를 위한 유관부처 협업체계 구축, 전업권 릴레이 간담회 개최 등을 통해 민간대출도 밀착 관리

 

1

특례 종료 후 보금자리론 운영 계획

 

(1) 정책모기지 공급방안

 

□ (공급규모) ‘24년중 10±5조원 탄력 운영

 

ㅇ ⅰ)민간 주담대 회복, ⅱ)디딤돌대출(국토부) 적극 공급 등을 감안,

전체 정책자금 규모(보금자리+디딤돌) 40조원 내외로 관리

 

※ 보금자리론+디딤돌 공급(조원) : (’20)46.7 (‘21)36.9 (’22)26.9 (‘23)59.5

↳ 과거 10년간 연평균 공급규모 : 40.0조원

 

ㅇ 연간 10조원 공급을 기본으로, 가계부채 추이ㆍ시중 자금수요ㆍ국토부 자금 집행상황 등 보아가며 총 공급액을 탄력적 조정

□(지원요건) 특례 이전 보금자리론의 요건 범위에서 공급하되, 전세사기 피해자 등에 대한 우대기준을 신설

 

ㅇ (소득) 연 7천만원 이하 (부부합산)

 

* ➀ 신혼부부 : 8,500만원 이하

➁ 다자녀 : (1자녀) 8천만원, (2자녀) 9천만원 (3자녀 이상) 1억원

➂ 전세사기 피해자 : 소득제한 없음

 

ㅇ (주택가격) 6억원 이하

 

* 전세사기 피해자 9억원 이하

 

ㅇ (주택수) 무주택자 + 일시적 2주택자(처분조건부)

 

		기존 보금자리론	특례以後 보금자리론
소득(부부합산)		7천만원 이하	좌동
	신혼부부	8,500만원 이하	좌동
	다자녀	8천만원(1자녀)∼1억원(3자녀 이상)	좌동
	전세사기피해자	-	제한 없음(신설)
주택가격		6억원 이하	좌동
	전세사기피해자	-	9억원 이하(신설)

 

□ (한도) [LTV] 70% (규제지역 60%)

[DTI] 60% (규제지역 50%)

[금액한도] 3.6억원(다자녀·전세사기 4억원, 생애최초 4.2억원)

 

□ (만기) 10∼50년

 

* 40년 이상 장기모기지는 청년층 등 대상 지원

40년만기 : 39세이하(신혼부부 49세) / 50년만기 : 34세이하(신혼부부 39세)

□ (금리) 4.2~4.5%(월별 조정), 최대 100bp 우대금리 적용

 

* 現 특례보금자리론 금리(4.5~4.8%) 대비 △30bp 인하

* 취약부문 등에 대한 우대금리 혜택 확대

➀ 우대금리 최대 인하폭 확대 : 최대 △80bp → △100bp

➁ 사회적 배려층 우대폭 확대 : △40bp → △70bp

⤷ ⅰ) 장애인, ⅱ) 다자녀, ⅲ) 다문화, ⅳ) 한부모 가정

 

< 가구 유형별 우대금리 (단위 : %) >

대상			우대폭	적용금리
일반 대상			-	4.20 ∼ 4.50
우대금리 적용대상			최대 △100bp
	➊저소득 청년		△10bp	4.10 ~ 4.40
	➋신혼가구		△20bp	4.00 ~ 4.30
	❸사회적 배려층		△100bp	3.20 ~ 3.50
		- 장애인	△70bp	3.50 ~ 3.80
		- 다자녀	△70bp	3.50 ~ 3.80
		- 다문화	△70bp	3.50 ~ 3.80
		- 한부모	△70bp	3.50 ~ 3.80
	❹전세사기 피해자		△100bp	3.20 ~ 3.50
	❺미분양		△20bp	4.00 ~ 4.30
	❻녹색건축물		△10bp	4.10 ~ 4.40
	❼신생아		△20bp	4.00 ~ 4.30

 

□ (중도상환수수료) ⅰ) 취약계층* 등에 대해 ‘25년초까지 면제

ⅱ) 일반대상**에 대해서도 시중은행 절반 수준으로 적용(0.7%)

 

* 중도상환수수료 면제대상 : ➀ 저신용층(NICE 804점 이하),

➁ 사회적 배려층(장애인, 다자녀, 다문화, 한부모), ➂ 전세사기 피해자 등

 

** 보금자리론 중도상환수수료 0.7% < 은행권 혼합형 주담대 1.4%

※ 중도상환수수료 산정가이드라인 등 마련시 추가 인하도 검토

2

민간 장기모기지 취급기반 마련

 

□ 적격대출 공급은 잠정 중단하되, 가계부채 질적 개선 등 기능을 민간 금융회사가 직접 수행할 수 있도록 유도

 

ㅇ 은행 자체적으로 주택 실수요자 등에게 차주의 상환위험이 안전하게 관리되는 다양한 상품* 취급을 유도**

 

* ①고정기간 5년이상 혼합형, ②주기형, ③금리상승기 월상환금 탄력조정 계약 등

** 스트레스 DSR, 예보료·주신보 출연료율 산정 등에 혜택 제공

 

ㅇ 은행 자체 장기모기지를 위한 주요한 장기 자금 조달수단인 커버드본드 발행 활성화를 위한 제도 개선·인프라 확충 추진

 

* ➊ 예대율 인정한도(現 1%)・인정요건(現 만기 5년이상) 완화

➋ 커버드본드 등록시스템(DART) 개편

➌ 그간 발행데이터 바탕으로 시가평가테이블 마련 등

 

ㅇ 주금공 정책여력을 민간 장기모기지 간접지원 등으로 전환

 

- ⅰ) 민간 커버드본드 등에 대한 주금공 신용보강(‘24.1Q),

ⅱ)｢커버드본드 재유동화 기구｣ 출범(‘24.2Q) 등 조속시행

 

– 금융회사 수요에 맞게 스왑뱅크 기능도 지원(‘24.上 시범운영)

 

[ 참고 : 주금공의 역할 전환(MBS 직접 발행 → 민간 장기모기지 지원) 기대효과 ]

 

3

정책모기지 등 공급속도 관리

 

□ 금융위·기재부·국토부 등 유관부처 간 긴밀한 협업체계 구축

(‘주택금융협의체‘ 운영)

 

ㅇ 매월 정책모기지 실적점검 및 가계부채에 미치는 영향 등 분석

 

ㅇ 서민·취약계층 중심으로 혜택이 집중될 수 있도록 관리하고,공급속도가 과도할 경우 필요조치를 신속히 강구

 

□ 정책모기지 外 민간대출에 있어서도 전업권 릴레이 간담회 등을 통해 가계대출 증가속도를 안정적으로 관리

 

ㅇ 금융권 스스로 가계부채의 중요성에 대해 인식을 공유하면서,

경제성장률 범위內 가계대출이 관리될 수 있도록 협의해가는 한편,

 

ㅇ 적합성 원칙에 의거하여 차주의 상환능력을 면밀히 감안한 대출이 취급될 수 있도록 관리

 

 

 

Ⅲ. 향후 추진계획

 

□ 보금자리론 출시(1.30일)

 

□ 민간 장기모기지 활성화 조치(‘24.上)

 

□ 정책모기지 공급속도 관리(연중)

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[출처] 대한민국 정책브리핑(www.korea.kr)