제2차 도심복합 선도사업 후보지 발표(서울)

Ⅰ. 3080+ 공급방안 후속조치 추진현황 1. 컨설팅 및 사업후보지 접수   □(컨설팅) 3080+ 통합지원센터를 개소하여 공공직접정비(2.23~) 및 도심복합사업(3.2~) 등 3080+ 新사업에 대한 컨설팅 약 950건 실시   ㅇ 컨설팅과 함께 지자체 제안*은 2.10일, 통합지원센터 민간제안은 2.17일부터 접수 개시했으며, 연중 상시 접수 중   * 서울시 25개 자치구(2.10~), 지방 광역시(3.2~) 사업설명회와 함께 후보지접수 개시   □ (후보지 접수 현황) 현재(4.13일)까지 지자체 제안을 통해 362곳, 민간제안 70곳 등, 서울ㆍ수도권 및 광역시에서 총 432곳 접수*   *1차발표(3.31) 기준 341곳(지자체 제안 288곳, 민간제안 53곳) 대비 91곳 추가접수   ㅇ (지자체 제안, 362곳) 서울에서만 총 283곳 접수되었으며, 그 밖에 경기 19곳, 인천 27곳, 대전 13곳, 부산 17곳, 대구 2곳, 광주 1곳 등 접수   * 역세권 도심 공공주택 복합사업이 107건으로 가장 높은 접수 건수를 기록, 저층주거지 복합사업 74건, 공공직접시행 정비사업 41건 등 고르게 접수   < 지자체 제안 후보지 총괄표(4.13일 기준) > 사업유형   지역 공공직접시행 정비사업 도심공공복합사업 소규모 정비 도시재생 기타 역세권 준공업 저층 노후 재개발 관리 지역 주거 혁신 특화 뉴딜 합계 362 41 107 23 74 26 55 20 0 16 서울시 283 36 92 19 55 26 40 5 - 10 경기·인천 46 4 12 3 6 - 8 11 - 2 지방 5개 광역시 33 1 3 1 13 - 7 4 - 4   - (민간제안, 70곳*) 정비사업 13곳, 도심복합사업 28곳, 소규모정비 20곳 등이 통합지원센터로 접수, 사업구체화를 위한 상담 진행중   * 공공직접시행 정비사업 13곳, 도심공공복합사업 28곳, 소규모정비 20곳, 기타 9곳 2. 1차 발표(3.31) 선도사업 후속조치 추진   ⟪1차 선도사업 후보지 현황⟫ 구분 합계 금천 도봉 영등포 은평 총계 (곳/만호) 구역 공급 구역 공급 구역 공급 구역 공급 구역 공급 21 2.52 1 0.13 7 0.44 4 0.75 9 1.20 역세권 9 0.72 1 0.13 3 0.20 1 0.26 4 0.13 준공업 2 0.05 - - 2 0.05 - - - - 저층주거 10 1.75 - - 2 0.19 3 0.49 5 1.07   □ (선도사업 추진절차) 선도사업 후보지별 주민 설명회를 통해 예정지구 지정 등 동의요건 확보 등 사업 착수절차 진행   ◈ 1차 발표된 21개 선도구역 중 3곳(은평구 증산4, 수색14 및 도봉구 쌍문(덕성여대 인근))은 발표 직후 주민 10% 이상(예정지구 요건) 동의서 제출 완료   ➊(1단계(사업개요) 설명회) 주민들에게 사업구역별 구체적인 사업계획 제시에 앞서 제도개요ㆍ토지주 지원방안 등 우선 설명*(자치구별)   *도봉구 4.9, 영등포구 4.12 개최완료 / 금천구 4.15, 은평구 4.26 개최예정 ** 코로나19 확산방지를 위한 조치로 현장설명회 및 온라인설명회 병행   ➋ (사업계획 마련) 도시규제 완화(용적률 등), 토지주 수익률, 추정 분담금 등을 산출할 수 있는 사업계획(안)을 4월 중 마련   ➌(2단계(사업계획) 설명회) 사업계획(안) 마련 후, 토지등소유자에게 사업내용, 사업추진 효과 등을 상세히 안내하는 사업구역별 설명회 개최*   *4월 중순 ~ 5월까지 사업구역별 순차 개최   - 설명회와 병행하여 예정지구 지정을 위한 동의확보(10%) 착수   ➍(사전검토위) 동의확보 후 국토부ㆍ서울시ㆍ전문가 등이 참여하는 사업계획 검토를 통해 예정지구 추진여부 결정(~6월)   ➎(예정지구 지정) 동의요건(10%) 확보 및 사전검토위 통과한 후보지를 대상으로 7월부터 예정지구 지정 추진   참고1   선도사업 후보지 발표 관련 FAQ   1. 토지주가 주택을 우선공급 받는 경우 전매제한과 실거주 의무가 부과되는지? □ 현물보상으로 주택을 우선공급 받는 경우 주택 소유권 등기시 까지만 전매가 제한되고, 등기 후에는 전매가능   ㅇ 또한, 실거주 의무가 없는 정비사업 조합원 입주권과 유사하게 우선공급 대상자에게는 실거주 의무가 부과되지 않음   2. 우선공급 시 1세대 1+1(소형)주택을 받을 수 있는 지? □ 재개발사업과 동일하게, 보상금 총액 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 1+1 주택으로 공급 가능 ㅇ 이 경우 추가되는 1주택은 60㎡이하로 공급   3. 도심 공공주택 복합사업은 공공주택을 공급하는데, 중대형 주택(85㎡ 초과)도 우선공급 받을 수 있는지?   □ 주민들의 의견을 반영하여 중대형평형(85㎡초과) 등 다양한 타입의 우선공급도 허용할 계획*   *복합사업에서 우선공급하는 주택은 85㎡초과도 공공주택에 포함되도록 공공주택특별법 개정안 발의   4. 2.5일 이후 사업구역내 권리변동이 있는 경우 우선공급권을 미부여한다는데, 상속과 이혼에 대한 예외는 없는지?   □ 상속과 이혼으로 권리변동이 발생하는 경우 우선공급대상이 될 수 있으며, 공공주택특별법 개정안에 위와 같은 예외사유를 규정하였음 5. 공공에서 시행하면, 사업후 토지주에게 건축물 소유권만 이전하고, 토지는 공공에서 소유하는 것인지?   □ 전혀 그렇지 않음. 우선공급 주택 및 일반분양 주택은 건축물과 토지 소유권이 모두 분양자에게 이전함(공공자가주택은 별도규정)   6. 상가소유자도 주택을 우선공급 받을 수 있는지?   □ 기존 상가소유자는 재개발사업과 동일하게 우선공급되는 상가 또는 주택을 선택 가능*하도록 규정할 예정   *상가 종전자산가액이 공급되는 주택의 최소분양단위의 가액보다 큰 경우로 한정   7. 공공 시행시 주민의견이 배제되는 것은 아닌지?   □ 사업초기부터 주민협의체를 상시 운영하여 시공사ㆍ감정평가사 선정, 마감재 선택 등 중요사항에 주민의견을 충분히 반영할 예정   8. 선도사업 후보지 구역 경계에 포함되지 않은 인접한 주민들도 사업 참여를 희망한다면 사업 참여가 가능한지?   □ 자치구청 등 관계기관 협의를 거쳐 사업계획 수립 등의 과정에서 구역에 편입하는 방안도 가능 하며, ‘21.5월 예정된 통합공모를 통해 별도구역으로 신청도 가능   9. 토지주의 수익률은 어떤 방식으로 확보하는 것인지?   □ 기존 민간개발(재개발 등) 대비 사업구역별 토지주 수익률 10~30%p 상향을 보장해줄 예정으로, 저렴한 우선공급을 통해 토지주 분담금을 낮춰 수익률을 향상시킬 계획   참고 2   3080+ 대책 발표 이후 시장동향   □대책발표(2.4) 후 신규택지‧도심 후보지 공개 등 신속한 후속 조치로 공급기대 확산, 매수심리 진정 등 시장안정 효과 발생   * 3080+대책(서울 32만호‧전국 80만호)과 기 추진중인 수도권 127만호를 합해 수도권 180만호 이상, 전국에 200만호 이상의 압도적 물량 공급 예정   ㅇ고점인식 확산, 시장금리 상승, 공시가격 발표, 세부담 본격화 등 시장 여건도 변화하며 주요 지표는 긍정적 흐름 지속   ①(가격) 매매‧전세 가격상승률 지속 축소(강남‧마포‧강동 전세 하락전환)   * 서울 : (2.1주) 0.10 (2.2주) 0.09 (2.3주) 0.08 (2.4주) 0.08 (3.1주) 0.07 (2주) 0.07 (3주) 0.06 (4주) 0.06 (5주) 0.05 (4.1주) 0.05   ②(거래량) 매매 거래량 감소세 지속   * 서울 : (’20.12월) 8,764 → (‘21.1월) 5,945(전월 대비 –32%) → (’21.2월) 5,435(-9%) → (’21.3월) 4,486(-17.5%)   ③(매물) 매매‧전세 모두 매물 증가세(민간기관 조사결과, 매달말일)   * 서울 : (‘20.12월) 40,455→(’21.1월) 39,851→(2월)41,341→(3월) 47,519→(4월현재) 47,989   ④(매수우위지수) 매수자보다 매도자가 많아져 “매수자 우위” 시장   * 서울 : (2.1주) 109.8 (2.3주) 105.3 (2.4주) 101 (3.1주) 96.2 (2주) 90.3 (3주) 82.4 (4주) 79.8 (5주) 77.3   ⑤(30대 매수) 공급대책 발표전후 지속 축소(패닉바잉 감소)   * 서울 : (‘20.12월) 3,523(45.5%)→(’21.1월)2,498(42.3%) → (2월) 1,561(39.6%)→ (3월) 539(36.5%) ◇ 다만, 서울 일부 재건축 단지 등은 최근 규제완화 기대감으로 인한 가격상승 조짐이 포착되고 있어 면밀 모니터링 필요   ㅇ KB 주간조사*의 경우 서울 APT가격 상승폭은 3080+대책 이후 약 2달동안 지속 하락하였으나, 4.1주 처음으로 상승폭 재 확대   * 서울APT(KB) : (2.2주) 0.42 (3.1주) 0.34 (3.5주) 0.20 (4.1주) 0.28 Ⅱ. 2차 선도사업 후보지 선정결과   1. 선도사업 후보지 선정 개요   □ (선정절차) 사업별로 지자체, 토지주(조합), 민간업체 등의 후보지 제안을 받고, 사전검토ㆍ관계기관 협의를 거쳐 후보지 결정   * (인허가권) 국토부 또는 지자체 / (도시계획) 지자체 / (시행자) LHㆍSHㆍGH 등   ㅇ 선도사업 후보지로 선정되면 시행자는 본격적으로 주민 설명회를 통해 예정지구지정 등 사업 착수를 위한 동의요건 확보 진행*   *사업착수 절차 : 선도사업 후보지 선정→ 토지주 10% 동의 확보→ 예정지구지정 제안   □ (우선순위) 우선 접수한 지자체부터 검토하되, 지자체의 개발의지가 있고, 기존 개발사업 중단 또는 개발계획 미수립지역 우선 검토   2. 선도사업 선정기준   □ 입지 요건 ※ 세부기준은 지역별로 차등 운영 예정으로 아래는 서울시 기준(안)   ㅇ (역세권) 역 반경 350m 이내에 포함된 지역으로 5천㎡ 이상이면서 구역 내 20년 이상 경과한 건축물이 60%이상인 지역   ㅇ (저층주거) 20년 이상 노후건축물이 60%이상인 1만㎡ 이상 구역으로, 과소토지, 접도율, 호수밀도 요건* 중 하나이상 충족 구역   *과소토지비율 30% 이상, 접도율 50% 이하, 호수밀도 50 이상   □ 사업성 요건   ㅇ 토지주에게 추가 수익률(10~30%p)을 보장하기 위한 용적률, 건축면적 확보, 높이기준 완화 등이 가능한 사업구역   ㅇ 특히, 토지주에 대한 추가 수익률을 보장하고 남은 개발이익으로 특수상황 토지주, 세입자ㆍ영세상인 보호 및 추가지원 가능 구역 3. 제2차 선도사업 선정 결과   ◈ 서울시 2개구 총 13개 구역 선정, 약 1.3만호 공급가능 규모   □ (선정개요) 강북구, 동대문구에서 제안한 23곳 도심공공복합사업 제안구역(역세권 15개, 저층주거 8)에 대해 공공시행자, 지자체와 입지요건‧개발방향‧사업가능성 등 협의를 거쳐 선정   □ (선정결과) 강북구 11곳(역세권 7, 저층주거 4), 동대문구 2곳(역세권 1, 저층주거 1) 등 총 13개 구역을 2차 선도사업 후보지로 선정 (단위 : 곳/만호) 구분 합계 강북구 동대문구 총계 구역 공급 구역 공급 구역 공급 13 1.29 11 0.83 2 0.46 역세권 8 0.67 7 0.35 1 0.32 준공업 - - - - - - 저층주거 5 0.62 4 0.48 1 0.14   □ (선도사업 우대조치) 선도사업 후보지 중 금년 중 주민 동의를 받아 사업에 착수(지구지정)하는 경우에는 토지주에게 최고 수익률* 보장 예정   * ｢3080+ 주택공급방안(‘21.2.4.)｣에서 약속(10~30%p)한 최대 수익률 추가 보장   ㅇ 아울러, 도시·건축규제 완화 등 인허가를 우선 처리ㆍ지원 예정   □ (사업효과) 민간사업(재개발) 추진 대비 용적률 56%p 상향 공급세대수 1.3배 증가, 토지주 사업수익률 28.2%p 증가*   *토지주 평균 분담금도 기존사업 대비 약 41.7% 감소되는 것으로 분석   < 2차발표 선도사업 후보지 13개 구역 평균 사업효과 >   구 분 현 행 민간재개발 3080+사업 비 고 용적률 141% 297% 353% * 역세권 제외 306% 현행 比 213%p 기존사업 比 56%p 상향 세대수 445 738 989 현행 比 2.2배 기존사업 比 1.3배 증가 우선공급액/시세 - 77.1% 66.3% 10.8%p 감소 수익률 - 36.2% 64.4% 28.2%p 증가 ※ 세부개발계획은 확정 前으로 향후 주민협의, 도시계획심의 과정에서 변동 가능 ※ 구역별 개별 사업성분석 결과는 예정지구 지정 동의단계에서 제시 예정   참고 3   제1차 및 제2차 발표 선도사업 후보지 ※ 주택공급 규모는 세부계획 수립 및 인허가 과정 등에서 변경될 수 있음 □ 역세권(주거상업고밀지구) 연번 지역 위치 면적(㎡) 노후도(%) 現용도 지역 공급규모 비 고 1 금천 가산디지털역 인근 51,497 74.0% 2종 1,253 1차 선정 (3.31) 2 도봉 방학역 인근 8,194 67.5% 2종 364 3 도봉 쌍문역 동측 15,272 82.1% 2종, 상업 447 4 도봉 쌍문역 서측 41,276 78.0% 2종 1,151 5 영등포 영등포역 인근 95,000 77.8% 2종 2,580 6 은평 연신내역 인근 8,160 83.3% 2종, 준주거 478 7 은평 녹번역 인근 5,306 84.6% 3종 193 8 은평 새절역 서측 5,138 91.3% 3종 266 9 은평 새절역 동측 6,798 77.5% 3종 331 10 강북 미아역 동측 23,037 70% 2종 623 2차 선정 (4.14) 11 강북 미아역 서측 17,760 86% 2종 472 12 강북 미아사거리역 동측 39,498 84% 2종 1,082 13 강북 미아사거리역 북측 6,414 78% 2종 172 14 강북 삼양사거리역 인근 7,866 100% 준주거 341 15 강북 수유역 남측1 11,458 86% 준주거 510 16 강북 수유역 남측2 7,212 85% 준주거 311 17 동대문 용두역·청량리역 인근 111,949 76% 2종, 3종 3,200   □ 준공업(주거산업융합지구) 연번 지역 위치 면적(㎡) 노후도(%) 現용도지역 공급규모 비 고 1 도봉 창동 674 일대 9,787 63% 준공업 213 1차 선정 (3.31) 2 도봉 창2동 주민센터 인근 15,456 71% 준공업 334   □ 저층주거지(주택공급활성화지구) 연번 지역 위치 면적(㎡) 노후도(%) 現용도지역 공급규모 비 고 1 도봉 쌍문1동 덕성여대 인근 39,233 76.0% 1종, 2종 1,008 1차 선정 (3.31) 2 도봉 방학2동 방학초교 인근 34,919 87.0% 1종, 2종 889 3 영등포 舊신길2구역 60,710 92.0% 2종 1,366 4 영등포 舊신길4구역 51,901 94.9% 2종 1,199 5 영등포 舊신길15구역 106,094 89.5% 2종 2,380 6 은평 녹번동 근린공원 인근 79,482 77.8% 2종, 3종 2,436 7 은평 불광근린공원 인근 67,335 75.2% 1종, 2종 1,651 8 은평 舊수색14구역 42,188 87.0% 1종, 2종 944 9 은평 불광동 329-32 인근 56,284 79.0% 1종, 2종, 3종 1,483 10 은평 舊증산4구역 166,022 89.0% 1종, 2종, 3종 4,139 11 강북 舊 수유12구역 101,048 72% 2종, 3종 2,696 2차 선정 (4.14) 12 강북 송중동 주민센터 인근 36,313 83% 2종 922 13 강북 舊 미아16구역 20,520 88% 2종, 3종 544 14 강북 삼양역 북측 21,019 89% 2종, 3종 588 15 동대문 청량리동 주민센터 인근 53,275 86% 2종,3종 1,390 ​ Ⅲ. 향후 계획   □ 2차 선도사업 후보지 추진계획   ㅇ 토지등소유자가 사업계획, 사업추진 효과 등을 상세히 이해할 수 있도록 선도사업 구역별 사업설명회 개최   ㅇ 지자체 등 심층 협의를 통해 세부 사업계획안을 조속히 수립한 후 토지등소유자 동의(10%)및 예정지구 지정 추진(7월)   ㅇ 선도사업으로 선정되지 못한 나머지 사업구역은 사업성 제고를 위한 사업모델 발굴, 도시규제 추가 완화 협의 등 지속 관리   □ 3080+ 사업 통합 추진일정   ㅇ 검토를 마친 지자체제안 선도 후보지를 순차적으로 공개(월별)하고, 1차 후보지와 마찬가지로 예정지구 지정까지 사업계획 협의 등 지원   ㅇ 5월에는 주민, 민간업체를 중심으로 민간제안 통합공모를 실시하고, 그 결과를 7월에 공개   * 공공 직접시행 정비사업은 ’21.2월부터 컨설팅 모집 중에 있으며, 컨설팅 결과를 바탕으로 한 토지소유주 협의 등을 거쳐 7월 후보지 공개   ㅇ 7월에는 동의율(10%)을 확보한 입지를 중심으로 예정지구 지정   < 3080+ 사업 주요 일정(안) > 시기 주요 내용 3.31 • 도심 공공 복합사업(지자체제안) 1차 후보지 발표 4.7 • 공공재건축 1차 선도사업 후보지 발표 4월 • 도심 공공 복합사업(지자체제안) 2차 후보지 발표 • 소규모주택정비 관리지역 및 주거재생혁신지구 선도사업 후보지 발표 • 2차 신규 공공택지 발표 5월 • 신축 매입약정, 공공전세주택 추진현황 • 도심 공공 복합사업(지자체제안) 3차 발표 • 3080+ 관련 사업 민간제안 통합공모 6월 • 지자체 제안(경기・인천 등) 발표 7월 • 민간제안 통합공모 결과 및 예정지구 지정계획 발표 ​